2020年只剩下最后的几天时间，在很多买房人向我咨询的聊天对话中我发现一个通性，那就是越到年底，他们越是焦虑！
没钱的人焦虑，有钱的人也焦虑！他们一直在问我一个问题：“现在该买什么房子好？”。我遇到过不少买房人，拿着400多万的现金却被中介忽悠着买了相城不好卖的“高佣盘”，也见过预算不够、又对学区有刚性需求的买房人在新房市场转了一圈之后，还是买了核心区的老破小……
花300块买件衣服都要比来比去，花300万甚至800万买套房子却糊里糊涂，这样的人，不在少数。
如今，楼市处于下行期，并非所有的房子都能够卖得出去，都能够轻易转手变现，所以一不小心就有可能成了高位接盘侠。总之，买房子不是买白菜，不是买萝卜，根本容不得试错的机会。因此，对今明两年准备买房的家庭，我今天在这给大家几条掏心窝子的“忠告”，希望大家买房都能不踩坑！
不管你承不承认，凛冬已至
房价经历了几波大的上涨，在这段时间里，宽松的政策环境和宽货币、宽信贷的支持下，房子可以说是随便买，买哪里哪里涨，哪里涨买哪里，炒房盛行，绝对的市场化。
个人、开发商、商业银行、地方政府，全都在金融杠杆之下快速实现财富爆发。
而到了2020年，一场意外加速了中国楼市进入全新的周期！那就是楼市分化！今年全国的冷热分化已经突显端倪，但未来会比今年更加的残酷！失去了炒作的土壤，政策的理性回归，对过去管控失误的总结，以及抑制楼市泡沫和维护金融稳定的需要，调控政策将长期存在。那么，各城市的楼市行情将会严格根据城市的人口增量、资金增量、产业增量开始剧烈分化。2020年之后，中国房地产将迎来剧烈分化的十年。
顺周期的时候核心地区最先涨，逆周期核心地区最扛跌
市场火热的时候，普涨是常态。市场趋淡时，行情就开始分化了。这种分化，既有全国范围内的一线，二线和三四线城市分化，也有一个城市内部，片区与板块之间的分化。即使是在同一个城市，不同片区的差异也很大。例如苏州，核心板块的优质项目仍然需要抢购，苏州园区、狮山的新盘总价动辄4、500万起，但仍不缺一茬又一茬的买房人。而有的项目，入市快2年、屡次降价促销依然去化艰难！在二手房市场上体现的就更加明显！去年，苏州只有核心区和三大新城的二手房房价在涨，今年楼市进入大回调，核心板块只是略微的回调，但流通性依然很好。而其他板块基本已经把涨幅全部跌回去了，还没人接盘！核心区域是经无数买房人试过深浅的，也更经得起市场的考验。因此，买房还是要核心地段的核心物业。顺周期的时候核心地区最先涨，逆周期核心地区最扛跌。
学区房，永远是能无视行情的硬通货！
这段时间我在整理2020年苏州挂牌单价最高的二手房小区房价时，发现一个重要规律：在二手房市场上能挂上高价的，全部都是学区房！房产投资的核心是什么？是资源的稀缺性！而学位作为中国社会上的稀缺资源，学区房成为了几乎每个中国家庭的刚性需求！所有城市，明年计划买学区房的朋友，不要再等再观望了，拖延症解决不了你的焦虑。
未来涨的更快的，永远都是正在规划和开发中的板块
在一个区域内挑选新盘，同等配套和价位的两个楼盘，首选周边有空地的那个。有空地才能有规划，有空地才会有想象。地都是越拍越高，新房都是越卖越贵。
难摇的核心板块新房，就趁早放弃吧！
众所周知，苏州的园区、狮山等板块的新房，已经成为了楼市中有钱也买不到的彩票类楼盘！而这种现象的形成，也正说明了板块新房的价值和市场认可度之高！如果你有买入核心区的预算、却始终差一份摇中新房的运气，那么接下来你要赶紧做的是，立刻在此板块内入手次新二手房。
尤其到了明年，园区和狮山的新房供应骤减，会有更多抢不到新房的人很快就会涌向周边二手房，二手房的成交量和价格会明显上涨。
所以说，如果新房屡摇不中，千万不能贻误时机，赶紧入手周边二手房才是明智的选择。
这段时间，是判断2021年房价是涨是跌的关键节点！
通常而言，判断一座城市明年有没有行情、房价会不会涨，有个技巧，就是看今年春节前后这段时间城市的新房和二手房成交量有没有突然的上扬。如果有，那么春节之后，这种行情大概率会继续延续下去，形成比较火热的小阳春，如果小阳春管控不当，就会继续火热下去。
如果没有，那就只能指望看明年的政策是否会有所宽松了。
明年计划卖房的朋友，要做到这一点！
明年计划卖房的朋友，务必立刻现在就要到中介挂牌，挂完之后就可以第一时间体会到市场行情的变化。行情到底是变差了、还是上涨了；买家是急不可待要买、还是想要多砍砍价再说。对比年底和明年开春的行情变化，你就能准确把握操作节点，并能早人一步提前动手。
买房“大众化”很重要！
很多人在自己的穿着打扮上追求个性新颖，但在买房这件事上千万不能追求个性，一定要买大路货！大家喜欢什么样的房子，你就买什么样的房子；大家想住什么样的房子，你就投资什么样的房子。不要轻易的被所谓的“前卫户型设计”和“小众大师作品”迷惑，要知道每家开发商在设计一款产品之前都是经过大量的市场调研和真实的客户画像的，一些大家都在做的产品必然是更加受市场认可的！
“三胎时代”或将来临，两房将被市场淘汰！
现在，“催生催育”成了社会所倡导的主旋律，且将会是我国社会未来所要重点解决的一个大问题！三胎时代迫在眉睫！所以，未来功能齐全的改善性住房才是社会的主流。
考虑5-8年之后接盘侠的实际需求，我的建议非常明确：除了学区房这种功能性房产之外，要坚决抛弃两房。
一线城市的中小户型三房、二线城市的大户型三房四房、三四线城市富人区的大平层将是未来最热销的产品。小结
1、尽量买新房，涨价的话，新房先涨，且涨幅远大于老房，当然，3-5年的次新房也很不错。2、尽量买城区的房子，跌幅比郊区的小，要跌的话，郊区新房先跌。4、刚需不要等，如果能承受房价，尽快上车，房价大涨的话，你输不起的；财力有限的话，那只能等了。5、改善型住房，觉得房价高，你可以等等，因为输得起，只不过住的好差而已。当然，10年后的房价真的可能让你怀疑人生。6、多关注透明房产网的成交量和各类房产新闻，成交量持续走低，必然伴随房价下跌，反之亦然。7、房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；8、优先买一线城市的房子，人口吸引力最大，房价涨幅也最大，其次是1.5线省会城市，再次是二线城市，最次三四线城市。9、多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买。10、有时候买房就是一种冲动和运气的结合。机会不会等你准备好了之后才出现，买房有时像赌博，但是谁的人生不是这样赌上几回呢。以上这些，希望能对大家有所帮助！如果你有所收获，请转发给亲友。如果大家有更好的建议，也欢迎留言区评论交流！ • end •